SEBASTIAN BOURBON. Vaincre l’ubérisation par l’asymétrie de connaissances et la rente cognitive

Le marché de l’immobilier neuf

L’agent immobilier peut-il disparaître ? Comment repenser l’intermédiation immobilière à l’heure du numérique ? Quels design organisationnel et management envisager pour répondre à ce défi ? Autant de questions stratégiques auxquelles le manager de l’agence immobilière doit trouver des réponses. 

Impact(s) de la recherche : principaux résultats

Outre une modélisation du fonctionnement du marché immobilier neuf aujourd’hui, je propose de comprendre le positionnement de l’agent immobilier non pas comme la conséquence d’une asymétrie d’informations entre l’offre et la demande de logements, mais comme d’une asymétrie de connaissances. L’agent immobilier tire surtout sa légitimité de la détention de connaissances tacites non-accessibles à l’aide d’outils digitaux. 

J’ai également construit un outil d’évaluation de l’asymétrie des connaissances qui permet d’identifier et de mesurer l’asymétrie de connaissances, de positionner l’agent selon l’asymétrie identifiée au sein d’un tableau de configurations, le tout en incluant des mesures de knowledge management de l’agence. Je réalise actuellement une démarche de promotion de l’outil et du concept de rente cognitive -notamment en relayant mes récentes publications- auprès de grandes structures de mon secteur pour une mise en œuvre à plus grande échelle. Certains acteurs se sont déjà montrés très intéressés par la démarche. 

Enfin, mon DBA réinterroge la théorie de l’agence de Jensen et Meckling au regard de la réalité actuelle du travail d’agent immobilier. Dans une publication récente, Mickael Jensen reconnaît lui-même la nécessité d’actualiser sa théorie. Selon lui, la transparence de l’information accrue par le digital ne permet plus de maintenir la rente informationnelle. Une de mes propositions est de substituer à la rente informationnelle le concept de rente cognitive, défini comme  « un capital immatériel constitué grâce l’accumulation, la transformation et la création de connaissances implicites et explicites donnant un avantage concurrentiel sur un marché donné et/ou une position favorable dans une relation avec un interlocuteur ».

Fondements de la recherche

La réflexion de mon travail se structure autour de la notion d’asymétrie des informations sur un marché faisant appel à un intermédiaire, c’est-à-dire l’agent immobilier. 

Mes recherches préalables m’ont amené à choisir la théorie de l’agence de Jensen et Meckling (1976). Elle offre une lecture intéressante de la légitimité de l’intermédiaire sur un marché avec une forte asymétrie d’informations. Cette théorie permet de comprendre que l’agent devient nécessaire dans une situation où il existe un déséquilibre d’informations entre l’offre et la demande. Une des deux parties, appelée le « principal », va alors conclure un contrat moral et/ou juridique avec l’agent. Elle lui confie alors la décision d’agir sur le marché, faute d’avoir l’information suffisante pour le faire elle-même

Méthodologie

Le cadre méthodologique repose sur une recherche-intervention, l’objectif étant de co-produire des connaissances avec le terrain étudié, et de construire un outil visant à identifier et exploiter les asymétries de connaissances. 42 entretiens ont été menés auprès des acteurs du marché de l’immobilier neuf puis analysés avec le logiciel Sphinx™.

Par la suite, une première phase de mise en œuvre de l’outil a eu lieu dans mon entreprise, IFIC Groupe Immobilier, afin de l’améliorer suite aux retours du terrain et d’en évaluer l’impact managérial. 

Pour aller plus loin…

L’avis des professeurs

En formulant le concept de rente cognitive et en se risquant à en dériver un outil à destination de ses collaborateurs et de son organisation, M. Bourbon a démontré qu’un processus d’élaboration d’une thèse de DBA peut se risquer à régénérer des pratiques, ce qui est d’abord l’ambition d’une contribution scientifique au plus haut niveau (Pr Denis, directeur de thèse).

La Pr. Pallud a apprécié la lecture de la thèse qui traite d’un sujet d’actualité à savoir la nécessité de s’adapter aux évolutions du marché et de la demande, dans un contexte de forte digitalisation et d’ubérisation du secteur immobilier. Elle cite le cas de Liberkeys, une agence immobilière dématérialisée, qui a réussi à lever 5 millions d’euros en deux ans ce qui illustre bien la venue de nouveaux acteurs dans le secteur immobilier et l’importance pour les agents de se différencier et de se transformer (Pr Pallud, membre du jury).