SEBASTIAN BOURBON. Überwindung der Überfremdung durch Asymmetrie des Wissens und der kognitiven Rente

Der neue Immobilienmarkt

Kann der Immobilienmakler verschwinden? Wie kann die Immobilienvermittlung im digitalen Zeitalter neu überdacht werden? Welche organisatorische Gestaltung und welches Management sollten in Betracht gezogen werden, um dieser Herausforderung zu begegnen? So viele strategische Fragen, auf die der Immobilienmakler Antworten finden muss.

Auswirkung(en) der Forschung: Hauptergebnisse

Neben der Modellierung des heutigen Funktionierens des neuen Wohnungsmarktes schlage ich vor, die Positionierung des Immobilienmaklers nicht als Folge einer Informationsasymmetrie zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage zu verstehen, sondern als eine Asymmetrie des Wissens. Der Immobilienmakler bezieht seine Legitimität vor allem aus dem Besitz von stillschweigendem Wissen, das mit Hilfe digitaler Werkzeuge nicht zugänglich ist. 

Ich habe auch ein Instrument zur Bewertung der Wissensasymmetrie entwickelt, das es ermöglicht, die Wissensasymmetrie zu identifizieren und zu messen, den Agenten entsprechend der identifizierten Asymmetrie in einer Konfigurationstabelle zu positionieren und dabei gleichzeitig Maßnahmen des Wissensmanagements der Agentur einzubeziehen. Ich werbe derzeit für das Instrument und das Konzept der kognitiven Miete – insbesondere durch die Weitergabe meiner jüngsten Veröffentlichungen – an große Strukturen in meinem Sektor, um es in größerem Maßstab umzusetzen. Einige Akteure haben bereits großes Interesse an diesem Ansatz gezeigt. 

Schließlich überprüft mein DBA die Agenturtheorie von Jensen und Meckling im Hinblick auf die aktuelle Realität der Arbeit des Immobilienmaklers. In einer kürzlich erschienenen Publikation erkennt Mickael Jensen selbst die Notwendigkeit an, seine Theorie zu aktualisieren. Die durch die Digitaltechnik erhöhte Informationstransparenz ermögliche es nicht mehr, die Informationsmiete aufrechtzuerhalten. Einer meiner Vorschläge besteht darin, die Informationsrente durch das Konzept der kognitiven Miete zu ersetzen, definiert als „ein immaterielles Kapital, das sich durch die Akkumulation, Transformation und Schaffung von implizitem und explizitem Wissen konstituiert, das einen Wettbewerbsvorteil auf einem bestimmten Markt und/oder eine günstige Position in einer Beziehung zu einem Partner verschafft„.

Grundlagen der Forschung

Die Reflexion meiner Arbeit ist um den Begriff der Informationsasymmetrie auf einem Markt mit Hilfe eines Vermittlers, d.h. des Immobilienmaklers, strukturiert. 

Meine Vorrecherchen führten mich zur Wahl der Agenturtheorie von Jensen undMeckling(1976). Sie bietet eine interessante Lesart der Legitimität des Vermittlers in einem Markt mit einer starken Informationsasymmetrie. Diese Theorie ermöglicht es zu verstehen, dass der Agent in einer Situation notwendig wird, in der ein Informationsungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besteht. Eine der beiden Parteien, der so genannte „Auftraggeber“, schließt dann einen moralischen und/oder rechtlichen Vertrag mit dem Agenten ab. Sie betraut dann den Agenten mit der Entscheidung, auf dem Markt zu handeln, da sie selbst nicht über ausreichende Informationen verfügt, um dies zu tun.

Methodik

Der methodische Rahmen basiert auf Forschungs-Interventionen, wobei das Ziel darin besteht, Wissen mit dem untersuchten Gebiet zu ko-produzieren und ein Instrument zur Identifizierung und Nutzung von Wissensasymmetrien aufzubauen. Es wurden 42 Interviews mit Akteuren des neuen Immobilienmarktes durchgeführt und anschließend mit der Software Sphinx™ analysiert.

Anschließend fand in meinem Unternehmen, der IFIC Groupe Immobilier, eine erste Phase der Implementierung des Instruments statt, um es nach Rückmeldungen aus der Praxis zu verbessern und seine Auswirkungen auf das Management zu bewerten. 

Um weiter zu gehen…

Die Meinung der Professoren

Indem er das Konzept der kognitiven Rente formuliert hat und das Risiko eingegangen ist, daraus ein Werkzeug für seine Mitarbeiter und seine Einrichtung abzuleiten, hat Herr Bourbon gezeigt, dass sich der Promotionsprozess einer DBA-Doktorarbeit trauen kann, die Managementpraxis zu erneuern, was in allererster Linie die Ambition eines wissenschaftlichen Beitrags auf höchstem Niveau ist. (Prof. Denis, Betreuer der Doktorarbeit)

Prof. Pallud hat diese Doktorarbeit, die ein aktuelles Thema behandelt, nämlich die Notwendigkeit, sich in einem Kontext starker Digitalisierung und Uberisierung des Immobiliensektors an die Entwicklungen und die Bedürfnisse des Marktes anzupassen, gern gelesen. Die Arbeit zitiert den Fall von Liberkeys, einer Online-Immobilienagentur, der es gelungen ist, sich innerhalb von zwei Jahren ein Kapital von 5 Millionen Euro zu beschaffen, was sehr gut das Auftauchen neuer Akteure auf dem Immobilienmarkt ebenso wie die Notwendigkeit für die Immobilienmakler veranschaulicht, sich abzuheben und zu verwandeln. (Prof. Pallud, Mitglied der Promotionskommission)